Vous habitez en France et vous envisagez une résidence secondaire sur la Costa Blanca ? Avant de signer, il est utile de comprendre comment votre bien sera imposé, en Espagne comme en France. Taxes à l’achat, impôts annuels de non-résident, revenus locatifs, plus-value à la revente, puis traitement de ces revenus par l’administration française grâce à la convention fiscale franco-espagnole : voici les grandes lignes, avec les chiffres en vigueur en octobre 2026.
Ce guide est informatif. Maison Costa Blanca n’est pas un cabinet fiscal et ne donne pas de conseil fiscal : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller fiscal compétent en France et en Espagne. Si vous résidez en Belgique, les règles sont différentes : nous leur consacrons un article dédié, la fiscalité pour les Belges qui achètent sur la Costa Blanca.
Les taxes à l’achat : tout dépend de la région et du type de bien
Le sud de la Costa Blanca s’étend sur deux régions fiscales. Torrevieja, Orihuela Costa, Pilar de la Horadada ou Guardamar del Segura sont dans la province d’Alicante (Communauté valencienne). Los Alcázares, San Pedro del Pinatar ou San Javier sont dans la Région de Murcie. Les taxes suivent la région où se trouve le bien.
- Bien de revente (ancien) : vous payez l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales). Dans la Communauté valencienne, le taux général est de 9 % pour les actes signés depuis le 1er juin 2026 (10 % auparavant), et de 11 % lorsque la valeur dépasse 1 000 000 €. En Région de Murcie, il est de 7,75 % depuis le 25 juillet 2025.
- Bien neuf (première vente par le promoteur) : vous payez la TVA de 10 % (y compris jusqu’à deux places de garage et annexes vendues avec le logement), plus l’AJD (droit sur l’acte notarié) : 1,4 % dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026, 1,5 % en Région de Murcie.
- Une revente paie l’ITP seulement, pas l’ITP plus l’AJD. Un terrain à bâtir, lui, est soumis à une TVA de 21 %.
Les taux réduits d’ITP visent la résidence principale (jeunes acheteurs, familles nombreuses, handicap) : un acheteur non résident qui achète une résidence secondaire n’y a en pratique pas droit.
| Situation | Taxes | Total estimé avec frais |
|---|---|---|
| Revente, Communauté valencienne | ITP 9 % | environ 10,5 à 11,5 % |
| Neuf, Communauté valencienne | TVA 10 % + AJD 1,4 % | environ 12,5 à 13,5 % |
| Revente, Région de Murcie | ITP 7,75 % | environ 9,5 à 10,5 % |
| Neuf, Région de Murcie | TVA 10 % + AJD 1,5 % | environ 12,5 à 13,5 % |
Les totaux incluent les frais de notaire (tarif officiel dégressif), de registre foncier et de gestoría ; ce sont des ordres de grandeur (indicatif, estimations de sources secondaires, octobre 2026). Le détail poste par poste se trouve dans notre article combien coûte réellement un achat immobilier en Espagne.
Les impôts annuels du propriétaire non résident
L’IRNR sur le revenu imputé, même si le bien n’est pas loué
C’est l’impôt le plus souvent oublié. Un non-résident qui garde son logement pour son usage personnel doit déclarer chaque année un revenu imputé (renta imputada) sur le modèle 210. La base est égale à 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs de la commune ont été révisées au cours des dix dernières années. Aucune dépense n’est déductible et le revenu est proratisé selon les jours de détention. Comme résident de l’Union européenne, vous êtes imposé au taux de 19 %.
Le calendrier a changé : selon l’Orden HAC/623/2026, la déclaration du revenu imputé 2026 se dépose du 1er avril au 31 décembre 2027. Le revenu imputé 2025 reste à déclarer au plus tard le 31 décembre 2026. Les modalités sont détaillées sur le site de l’Agencia Tributaria.
L’IBI, la taxe foncière municipale
Chaque mairie fixe le taux de l’IBI entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale pour un bien urbain. La valeur cadastrale est en général nettement inférieure au prix de marché : l’IBI ne se calcule donc pas sur le prix d’achat.
L’impôt espagnol sur la fortune
Un non-résident est imposé uniquement sur ses biens situés en Espagne, sans abattement pour résidence principale. Le minimum exonéré de l’État est de 700 000 €. Les non-résidents peuvent opter pour les règles de la région où se trouve l’essentiel de leurs biens espagnols : dans la Communauté valencienne, le minimum exonéré est de 1 000 000 € pour 2025 et passe à 2 000 000 € à partir du 31 décembre 2026 ; en Région de Murcie, il est de 700 000 €. La plupart des résidences secondaires restent donc sous ces seuils.
Louer son bien : l’imposition des revenus locatifs
Si vous louez, les loyers sont imposés en Espagne au taux de 19 %. Comme résident de l’Union européenne, vous pouvez déduire les dépenses directement liées à la location, sur justificatifs. Les mois sans location restent soumis au revenu imputé. Pour les loyers perçus à partir de 2026, la déclaration (modèle 210) se fait une fois par an, du 1er au 20 avril de l’année suivante ; les revenus jusqu’au troisième trimestre 2026 suivent encore les anciennes échéances trimestrielles.
La location touristique est en outre encadrée : dans la Communauté valencienne, un logement touristique doit être inscrit au registre régional du tourisme, avec un rapport municipal d’urbanisme favorable, et, dans un immeuble en copropriété, une nouvelle location touristique demande l’accord préalable de la copropriété. Notre agence ne gère pas de locations : un gestionnaire local peut s’en charger.
Revendre : plus-value et retenue de 3 %
À la revente, la plus-value d’un vendeur non résident est imposée en Espagne à 19 %, déclarée sur le modèle 210. L’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc espagnol (modèle 211) : c’est un acompte sur l’impôt, pas l’impôt lui-même, et l’excédent éventuel est remboursable. S’y ajoute la plusvalía municipale sur la hausse de valeur du terrain, normalement payée par le vendeur ; depuis fin 2021, elle n’est pas due en l’absence de gain réel.
Et en France ? Ce que prévoit la convention franco-espagnole
La convention fiscale entre la France et l’Espagne du 10 octobre 1995 attribue à l’Espagne le droit d’imposer les revenus d’un bien situé en Espagne. Mais cela ne vous dispense pas de déclarer ces revenus en France. Le mécanisme diffère selon le type de revenu (article 24 de la convention, consultable sur impots.gouv.fr).
- Revenus locatifs : ils sont imposés en Espagne et doivent être déclarés en France. La France les intègre dans le calcul de votre impôt, puis accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. En pratique, cela revient à une exonération avec application du taux effectif : ces loyers peuvent augmenter le taux appliqué à vos autres revenus français. Ce crédit ne correspond pas à l’impôt payé en Espagne.
- Plus-value de cession : la plus-value est imposable en Espagne et en France. La France accorde un crédit égal à l’impôt espagnol payé, plafonné au montant de l’impôt français. Si l’impôt français est plus élevé, la différence peut être due en France.
- IFI : si vous y êtes assujetti, la France impose le bien et accorde un crédit pour l’impôt sur la fortune payé en Espagne.
- Prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère : c’est une question distincte, à examiner avec un conseiller fiscal.
Retenez surtout qu’une idée reçue est fausse : « les loyers espagnols sont imposés uniquement en Espagne, il n’y a rien à déclarer en France ». Ils se déclarent bien en France, même si le mécanisme du taux effectif évite une double imposition de ces revenus.
Notre rôle et celui du conseiller fiscal
Maison Costa Blanca, société belge établie à La Louvière, travaille avec Costa Blanca Sales, présent à Villamartín depuis 2000. Nous vous accompagnons dans la recherche d’un bien neuf ou de revente, vous guidons pour obtenir votre NIE et, si besoin, une procuration, et nous vous recommandons un cabinet d’avocats indépendant pour les vérifications juridiques. Notre équipe parle français, néerlandais, anglais et espagnol. En revanche, nous ne remplissons pas vos déclarations et ne donnons pas de conseil fiscal : pour simuler votre imposition en Espagne et en France, faites appel à un conseiller fiscal. Pour une vue d’ensemble des étapes, consultez notre guide d’achat en Espagne.
Questions fréquentes
Dois-je payer un impôt en Espagne si je ne loue pas mon bien ?
Oui. Un non-résident déclare chaque année un revenu imputé (2 % ou 1,1 % de la valeur cadastrale) taxé à 19 % pour un résident de l’Union européenne, sur le modèle 210. L’IBI municipal s’ajoute.
Mes loyers espagnols sont-ils imposés deux fois ?
Ils sont imposés en Espagne (19 %, après déduction des frais justifiés). La France les inclut dans votre déclaration mais accorde un crédit égal à l’impôt français sur ces revenus : ils peuvent seulement relever le taux appliqué à vos autres revenus.
Les 3 % retenus à la revente sont-ils l’impôt sur la plus-value ?
Non. C’est un acompte que l’acheteur verse pour vous. L’impôt réel est de 19 % de la plus-value ; si les 3 % dépassent cet impôt, l’excédent est remboursable.
Quel est le taux de l’ITP pour un bien ancien à Torrevieja ?
Torrevieja est dans la province d’Alicante : l’ITP est de 9 % pour un acte signé depuis le 1er juin 2026, et de 11 % au-delà de 1 000 000 €. En Région de Murcie, il est de 7,75 %.
Pouvez-vous gérer mes déclarations fiscales ?
Non. Nous ne donnons pas de conseil fiscal et ne déposons pas de déclarations. Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal qui connaît les deux systèmes.
Parlons de votre projet
Vous résidez en France et vous cherchez un bien sur la Costa Blanca ou en Région de Murcie ? Parlez-nous de votre budget et de votre projet : nous vous présentons des biens adaptés et vous guidons à chaque étape de l’achat. Contactez-nous pour un premier échange, en français.
